Με την άνοδο των τιμών στα φοιτητικά σπίτια να φτάνει μέσα σε μια πενταετία ακόμη και το 55%, όπως συμβαίνει στην περίπτωση της Πάτρας, που αναδεικνύεται πρωταθλήτρια πανελλαδικά, το 2025 φαίνεται ότι σηματοδοτεί τη χρονιά της μεγάλης στροφής στην αγορά.
Εστω κι αν η ενοικίαση δεν είναι επιλογή αλλά ανάγκη για τους φοιτητές που σπουδάζουν μακριά από τον τόπο διαμονής τους, μεσίτες από όλη την Ελλάδα χαρακτηρίζουν «περίεργο» το φετινό καλοκαίρι σε ό,τι έχει να κάνει με την αγορά των φοιτητών, αφού για πρώτη φορά κατά το διάστημα από την ανακοίνωση των βάσεων και μετά, μέσα στον Ιούλιο, ακόμη και μέχρι τα μέσα Αυγούστου, υπήρχε μεν κινητικότητα, αλλά σαφώς πιο περιορισμένη σε σχέση με άλλες χρονιές.
Ενας βασικός λόγος είναι το γεγονός ότι οι γονείς προσπαθούν να μεταθέσουν την ενοικίαση έστω και για έναν μήνα προκειμένου να γλιτώσουν ένα ενοίκιο, το οποίο φέτος θα είναι πιο ακριβό από ποτέ.
«Το φοιτητικό σπίτι είναι ανελαστική επιλογή μεν, ωστόσο τα ενοίκια πλέον είναι τόσο υψηλά που μεγάλη μερίδα μισθωτών, ακόμη κι αν νοικιάσει ένα σπίτι, μπορεί στη συνέχεια να μην έχει τη δυνατότητα να πληρώσει, με ζημιωμένο και τον ιδιοκτήτη τόσο λόγω των απλήρωτων μισθωμάτων όσο και λόγω των χαμένων ενοικίων μέχρι την επαναμίσθωση», σχολιάζουν μεσίτες προβάλλοντας πλέον και το ρίσκο του εκμισθωτή. «Δεν αρκεί πλέον η γενικότερη φόρα με την οποία κινείται η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα – θα πρέπει και οι προσδοκίες πλέον να αρχίσουν να περιορίζονται».
Ακριβώς αυτή η διαφαινόμενη κόπωση, η νέα τάση για μετάθεση των μισθώσεων, σε συνδυασμό και με την αύξηση της προσφοράς από δύο μέτωπα, αυτό των οικοδεσποτών καταλυμάτων Airbnb για τα μικρά σπίτια των 40-50 τ.μ., οι οποίοι στρέφονται σταδιακά από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση, και αυτό των ανακαινίσεων και κατασκευών νέων μικρών διαμερισμάτων, που χτίζονται ακριβώς με στόχο τη αγορά των φοιτητών, αποτυπώνουν τη μεγάλη εικόνα: ότι δηλαδή σε αυτά τα επίπεδα τιμών η αγορά έχει φτάσει στα όριά της, με παραπάνω από ορατό πλέον το ενδεχόμενο της πτώσης – διόρθωσης.
Αλλωστε, όπως επισημαίνουν τώρα και οι ίδιοι οι μεσίτες, είναι γεγονός ότι η συγκεκριμένη αγορά των φοιτητικών μισθώσεων αφορά το εγχώριο κοινό και δεν επηρεάζεται από την εξωτερική ζήτηση (όπως συμβαίνει με τη βραχυχρόνια μίσθωση), άρα καθίσταται πιο ευάλωτη για την πλευρά του ιδιοκτήτη-εκμισθωτή σε περίπτωση όπου ο ενοικιαστής δηλώσει αδυναμία πληρωμής. Επομένως, είναι σημαντικό και το ενοίκιο να είναι σε πιο λογικό πλαίσιο προκειμένου να έχει διάρκεια.
Τι λέει η αγορά
Η κόπωση φέτος στην αγορά ήταν εμφανής ήδη μέσα στον Ιούλιο και, πέραν των τιμών, μια επιπλέον παράμετρος που έχει παίξει ρόλο το καλοκαίρι «είναι και η στροφή ιδιοκτητών καταλυμάτων από τη βραχυχρόνια μίσθωση στη μακροχρόνια, δεδομένου ότι και ο ανταγωνισμός στα καταλύματα τύπου Airbnb, λόγω του μεγαλύτερου αριθμού των προσφερόμενων σπιτιών, φέτος έχει αυξηθεί πολύ.
Από την περίοδο του κορωνοϊού και μετά πολλοί έσπευσαν να μετατρέψουν ή να αγοράσουν μικρά διαμερίσματα με την προοπτική της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα οποία φέτος το καλοκαίρι έχουν μείνει κενά», σχολιάζει στο «business stories» ο κ. Ακης Αργυρόπουλος, «με τη Θεσσαλονίκη και την Πάτρα να παρουσιάζουν μεγάλη προσφορά».
Ο ίδιος διαθέτει μακρά εμπειρία, 20ετίας και πλέον, στο κομμάτι των ιδιωτικών φοιτητικών κατοικιών στην Ελλάδα, ήδη από τη μακρινή δεκαετία του 2000, όταν πρωτοδημιούργησε την πρώτη φοιτητική πολυκατοικία «Hamlet» και πλέον συνεχίζει σε συνεργασία με μεγάλους παίκτες της αγοράς, όπως η εισηγμένη Premia Properties AEEAΠ και η διεθνής επενδυτική Arish Capital Partners, σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Κομοτηνή.
«Διαπιστώνεται μια δυσκαμψία τώρα όχι μόνο γενικότερα στη μισθωτική αγορά, αλλά και ειδικότερα στα ενοίκια για τους φοιτητές, για τους οποίους οι οικογένειες είναι μεν πράγματι διατεθειμένες να διαθέσουν χρήματα, ωστόσο προσπαθούν και σε αυτή την περίπτωση να πάνε πιο πίσω τη μίσθωση», διαπιστώνει ο κ. Γιάννης Σώτροπας από τη REMAX Central στους Αμπελοκήπους, την πιο ακριβή περιοχή μαζί με τα Ιλίσια για τα μικρά διαμερίσματα στην Αθήνα.
«Τα ενοίκια έχουν ανέβει πολύ, τα κουκιά απλά δεν βγαίνουν και ήδη υπάρχουν σπίτια που λόγω της υψηλής ζητούμενης τιμής από τον ιδιοκτήτη έχουν μείνει ξενοίκιαστα από τις αρχές Ιουνίου. Εμείς τα λέμε ως μεσίτες, ωστόσο στο σημείο που έχουν φτάσει οι τιμές και με τις προσδοκίες που υπάρχουν στην αγορά θα πρέπει και οι ιδιοκτήτες να δουν ξενοίκιαστα τα σπίτια για κάποιο διάστημα ώστε να αρχίσουν να μειώνουν τις ζητούμενες τιμές, κάτι που τώρα έχει αρχίσει να συμβαίνει».
«Η αλήθεια είναι ότι δεν βλέπουμε να υπάρχει ζήτημα με τα ακριβά ακίνητα των 600-650 ευρώ τον μήνα, κατασκευής του 2025, τα οποία έχουν ήδη μισθωθεί στην πλειονότητά τους. Ωστόσο, στη μεσαία κατηγορία των ενδιαφερόμενων για ακίνητα των 400 ευρώ, αυτά καθυστερούν για πρώτη φορά φέτος να μισθωθούν», δηλώνει στο «b.s.» ο κ. Παναγιώτης Θεοδωρόπουλος από το μεσιτικό γραφείο Tzeli στην Πάτρα, το οποίο συγκεντρώνει πολύ μεγάλο αριθμό φοιτητικών σπιτιών.
Ο ίδιος επισημαίνει ότι υπάρχει μεγάλη προσφορά μικρών ακινήτων πλέον στην Πάτρα, ενώ σε σχέση με τον χρόνο μίσθωσης προσθέτει και την παράμετρο ότι μέχρι πριν από τρία χρόνια οι βάσεις έβγαιναν στο τέλος Αυγούστου, αλλά τώρα βγαίνουν νωρίτερα και επομένως η κάθε οικογένεια έχει στο μυαλό της ότι διαθέτει περισσότερο χρόνο αναζητώντας και κάτι καλύτερο από σχέση ποιότητας/τιμής. «Πέρυσι τον Οκτώβριο ήταν η πρώτη χρονιά που έμειναν κάποια ακίνητα ξενοίκιαστα, φέτος ενδέχεται αυτός ο αριθμός να είναι μεγαλύτερος».
Ιδιαίτερη χαρακτηρίζει τη φετινή χρονιά ο κ. Δημήτρης Καραθανάσης από τη RE/MAX Morphi στην Κομοτηνή. «Πέρυσι δεν υπήρχε τόση ζήτηση για πιο φθηνά σπίτια των 280-300 ευρώ, για τα οποία φέτος, αντίθετα, υπάρχουν πολλά αιτήματα. Η ζήτηση είναι μεγάλη για τα πιο φθηνά ακίνητα κάτω των 300 ευρώ και μάλιστα χωρίς να μειώνονται οι απαιτήσεις των ενδιαφερόμενων μισθωτών. Συνολικά, η Κομοτηνή έχει μεγάλη δυναμική στο φοιτητικό κομμάτι όσον αφορά το κτιριακό απόθεμα, γιατί την τελευταία τετραετία έγιναν πολλές νέες κατασκευές και ανακαινίσεις.
Είχαμε πέρυσι διαμερίσματα που μισθώθηκαν ακόμη και με 650 ευρώ τον μήνα από Αθηναίους φοιτητές της Νομικής της Κομοτηνής. Επιπλέον, μέχρι και πέρυσι τα ακίνητα των 550 ευρώ τον μήνα ήταν και τα ακίνητα που έφευγαν νωρίτερα. Φέτος όμως αυτό δεν έγινε, ενώ την ίδια στιγμή έχουν λείψει, επί του παρόντος τουλάχιστον, και οι ενδιαφερόμενοι από την Αθήνα. Αρα μπορεί να έχει βάση το γεγονός ότι πολλοί προσπαθούν να μεταθέσουν τη μίσθωση για να γλιτώσουν έστω και ένα ενοίκιο. Η αγορά θα αναγκαστεί εκ των πραγμάτων να κάνει διόρθωση», αναφέρει ο κ. Καραθανάσης.
Σημειωτέον ότι η αυξανόμενη προσφορά σε φοιτητικά σπίτια στην Κομοτηνή, στην Πάτρα κ.ο.κ. δεν είναι τυχαία: γενικότερα, στο ευρωπαϊκό real estate τα φοιτητικά διαμερίσματα μαζί με τα data centers και τους οίκους ευγηρίας «έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά επενδυτικά ακίνητα λόγω σταθερά αυξημένης ζήτησης ανεξάρτητα από τον οικονομικό κύκλο», όπως επισημαίνει σε σχετική ανάλυσή της η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Geoaxis.
Γι’ αυτό και δεν είναι αντίστοιχα τυχαία ούτε η πιο μαζική είσοδος μεγαλύτερων παικτών real estate στην αγορά στη χώρα μας με φοιτητικές πολυκατοικίες που διαθέτουν εργονομικά διαμερίσματα των 20-40 τ.μ., όπου το κόστος περιλαμβάνει ενοίκιο, νερό, Iντερνετ και (όχι πάντα) ρεύμα, ώστε ο γονιός να έχει προκαθορισμένο το κόστος.
Φοιτητική στέγη: Απλησίαστα τα ενοίκια, έως και 55% πάνω οι τιμές σε μια πενταετία – Δείτε πίνακες
Οι τιμές
Mία ακόμη τάση έχει να κάνει με το γεγονός ότι η πλειονότητα επιλέγει να νοικιάσει όσο το δυνατόν παλαιότερα διαμερίσματα, ενώ καταγράφεται σταδιακά αύξηση των φοιτητών που επιλέγουν να συγκατοικήσουν για να επιμερίζονται τα έξοδα. «Ως αποτέλεσμα, τα μεγαλύτερα διαμερίσματα ήδη εμφανίζουν και θα εμφανίζουν σταδιακά χαμηλότερο ρίσκο διάθεσης», διαπιστώνει η Geoaxis.
Οι ζητούμενες τιμές που κυκλοφορούν στις φοιτητουπόλεις ανά την Ελλάδα αποτυπώνουν την εικόνα αυτή τη στιγμή, με τα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα, Αθήνα και Θεσσαλονίκη, να έχουν ξεπεράσει προ πολλού τα 10 ευρώ/τ.μ. τόσο για τα μη επιπλωμένα σπίτια όσο και -περισσότερο- για τα επιπλωμένα που κυμαίνονται σε επίπεδα άνω των 12 ευρώ/τ.μ. τον μήνα. Στην τρίτη περίπτωση της Πάτρας, η πόλη καταγράφει τις υψηλότερες αυξήσεις πανελλαδικά κατά τη διάρκεια της τελευταίας περιόδου 2020-2025, με εντυπωσιακή αύξηση κοντά στο 55% για επιπλωμένες ή μη κατοικίες.
Τα στοιχεία επεξεργάστηκε για λογαριασμό του «b.s» ο Spitogatos (www.spitogatos.gr), καταγράφοντας τις μεταβολές τιμών τα τελευταία χρόνια (β’ τρίμηνο 2020 – β’ τρίμηνο 2025) στις μεγάλες φοιτητουπόλεις ανά την Ελλάδα και λαμβάνοντας υπόψη μικρότερα σπίτια, το πολύ μέχρι 65 τ.μ., και διαχωρίζοντας τις τιμές ανάλογα με το αν είναι επιπλωμένα ή όχι. Τα τελευταία χρόνια όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες προβαίνουν σε περιορισμένη επίπλωση διαμερισμάτων για να έχουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα κι αυτό φαίνεται και στα επίπεδα των τιμών.
Αθήνα
Οι διακυμάνσεις είναι κατά πολύ μεγαλύτερες για τα επιπλωμένα διαμερίσματα και φτάνουν ενδεικτικά για την Αθήνα έως και +46% την πενταετία 2020-2025! Στα μη επιπλωμένα τη μεγαλύτερη άνοδο καταγράφει η Καλλιθέα και ακολουθεί η Κυψέλη με άνοδο κατά 36,9% και 33,7% αντίστοιχα, με το δεδομένο ότι και στις δύο περιπτώσεις οι τιμές των ενοικίων ήταν σαφώς χαμηλότερες σε σύγκριση με την υπόλοιπη Ελλάδα.
Η ανώτατη μέση ζητούμενη τιμή μίσθωσης για τα επιπλωμένα διαμερίσματα στην Αθήνα αντιστοιχεί σε 15,2 ευρώ/τ.μ. τον μήνα για την περιοχή των Ιλισίων, κατά πολύ μεγαλύτερη σε σχέση με τα 11,4 ευρώ/τ.μ. που ζητείται στην ίδια περιοχή για ένα σπίτι που δεν είναι επιπλωμένο. Αντίστοιχα συμβαίνει και στην περιοχή των Αμπελοκήπων – Πενταγώνου: οι τιμές για τα επιπλωμένα μικρά σπίτια διαμορφώνονται στα 15 ευρώ/τ.μ. έναντι των 11,8 ευρώ/τ.μ. τον μήνα για τα μη επιπλωμένα.
Το… μακρινό, όπως φαίνεται τώρα, καλοκαίρι του 2020 τα μικρά διαμερίσματα χωρίς επίπλωση στην Αθήνα νοικιάζονταν με τιμή από 8 ευρώ/τ.μ. στην Κυψέλη έως 9,3 ευρώ/τ.μ. μάξιμουμ στα πιο ακριβά Ιλίσια, ενώ και στην περίπτωση των επιπλωμένων μόνο σε Ιλίσια και Αμπελοκήπους ήταν λίγο πάνω από τα 10 ευρώ ανά τ.μ. και πάντως κάτω από τα 11 ευρώ/τ.μ.
Θεσσαλονίκη
Αντίστοιχα συμβαίνει και στη Θεσσαλονίκη, όπου μάλιστα, με βάση τα στοιχεία από τις αγγελίες του δικτύου του Spitogatos, το 2020 η μέση ζητούμενη τιμή για φοιτητικά σπίτια μη επιπλωμένα έπεφτε ακόμη και κάτω από 8 ευρώ/τ.μ., και συγκεκριμένα στα 7,5 ευρώ/τ.μ. σε Σαράντα Εκκλησιές – Ευαγγελίστρια, ποσό που έχει αυξηθεί τώρα κατά 33,3%, στα 10 ευρώ/τ.μ., ενώ στα 12 ευρώ/τ.μ. στην περίπτωση των επιπλωμένων.
Στο πιο ακριβό κέντρο της συμπρωτεύουσας η μέση ανώτατη ζητούμενη τιμή, στα 13 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, καταγράφεται στις επιπλωμένες κατοικίες, έχοντας σημειώσει άνοδο κατά 30,4% την πενταετία, ενώ για ένα μη επιπλωμένο σπίτι το νούμερο πέφτει στα 10,5 ευρώ/τ.μ.
Μεγάλες φοιτητουπόλεις ανά την Ελλάδα
Στην υπόλοιπη Ελλάδα η εικόνα αλλάζει ανάλογα με την πόλη και μόνο το Ηράκλειο, πιθανότατα λόγω και της μεγάλης τουριστικής κίνησης του νησιού, έχει ενοίκια σε επίπεδα πάνω από τα 10 ευρώ/τ.μ. τόσο για επιπλωμένα σπίτια όσο και για μη. Η αύξηση στο Ηράκλειο είναι κατά 25% για τα μη επιπλωμένα και κατά 30,5% στα ενοίκια των επιπλωμένων.
Γύρω στα 10 ευρώ ανά τ.μ. και στις δύο κατηγορίες σπιτιών είναι η ζητούμενη μέση τιμή στην Πάτρα, η οποία πανελλαδικά σπάει ρεκόρ πενταετίας, αφού από τα μόλις 6,7 ευρώ/τ.μ. τον μήνα το 2020 για τα επιπλωμένα σπίτια φέτος το αντίστοιχο νούμερο φτάνει στα 10,3 ευρώ/τ.μ., καταγράφοντας άνοδο κατά 54,3%. Αντίστοιχα και στα μη επιπλωμένα, από τα 6,2 ευρώ/τ.μ. τον μήνα το καλοκαίρι του 2020 το μέσο ενοίκιο διαμορφώνεται πλέον στα 9,5 ευρώ/τ.μ., με αύξηση κατά 54,8%.
Ποιες είναι οι πιο φθηνές φοιτητουπόλεις στην Ελλάδα; Στην κατηγορία των μη επιπλωμένων κατοικιών η Κομοτηνή με 7,2 ευρώ/τ.μ. (+24,7% την πενταετία) και η Καβάλα με μέση ζητούμενη τιμή στα 7,5 ευρώ/τ.μ. (+31,3%). Aλλά ακόμη και στην περίπτωση των επιπλωμένων οι δύο προαναφερθείσες πόλεις παραμένουν οι πιο φθηνές, με τιμές στα πέριξ των 8 ευρώ/τ.μ., ενώ η μεγαλύτερη αύξηση καταγράφεται στην Κομοτηνή με 33,3%.
Φωτο: EUROKINISSI
